Depuis l’entrée en vigueur de la RFFA au 1er janvier 2020 et la diminution importante du taux d’imposition des sociétés, nombre de nos clients se sont posé la question de savoir s’il ne serait pas judicieux de constituer des sociétés immobilières pour qu’elles détiennent leurs biens immobiliers en lieu et place d’une détention directe.
Afin de voir l’impact fiscal de ces deux variantes, nous vous proposons deux exemples chiffrés de ces différentes détentions. Pour la première, il s’agit d’un transfert d’immeuble détenu dans la fortune privée à une société et, la deuxième, la nouvelle acquisition d’un bien immobilier au travers d’une société immobilière.
Exemple 1 – transfert d’un immeuble privé à une société immobilière
Monsieur Dupont est propriétaire d’une villa sise à Chêne-Bougeries (GE) qu’il a acquise en 1990 pour CHF 660’000.00 et qu’il occupe avec sa famille depuis. Le prêt sur la maison a été entièrement remboursé en 2018. Les éléments de revenus et de fortune du couple se composent de la manière suivante :
| Revenus | ||
| Valeur locative | CHF | 40’000.00 |
| Frais forfaitaires immeubles | CHF | (8’000.00) |
| Autres revenus et déductions nets | CHF | 149’000.00 |
| Revenu imposable | CHF | 181’000.00 |
| Fortune | ||
| Villa (valeur après abattement) | CHF | 396’000.00 |
| Portefeuille titre et comptes bancaires | CHF | 3’000’000.00 |
| Déduction sociale | CHF | (164’000.00) |
| Fortune imposable | CHF | 3’232’000.00 |
Le total des impôts ICC et IFD s’élève à CHF 69’839.00 (dont CHF 660.00 d’impôt immobilier complémentaire).
L’immeuble est transféré à une société immobilière à sa valeur vénale de CHF 2’500’000.00 au 1er janvier 2021. Le capital de CHF 100’000.00 a été libéré avec l’apport de l’immeuble et le solde est considéré comme un compte courant actionnaire. Les comptes de la société immobilière au 31 décembre 2020 se présentent de la manière suivante :
BILAN (en CHF)
Actifs
| Liquidités | 23’500.00 |
| Immeuble | 2’500’000.00 |
| Total actifs | 2’523’500.00 |
Passifs
| Compte courant actionnaire | 2’400’000.00 |
| Capital | 100’000.00 |
| Résultat de l’exercice | 23’500.00 |
| Total passifs | 2’523’500.00 |
COMPTE DE RESULTAT (en CHF)
| Recettes | |
| Valeur locative (IFD) | 40’000.00 |
| Total des recettes | 40’000.00 |
| Dépenses | |
| Frais entretien | 8’000.00 |
| ICC et IFD | 3’500.00 |
| Impôt immobilier complémentaire | 5’000.00 |
| Total des dépenses | 16’500.00 |
| Résultat | 23’500.00 |
Les éléments imposables du couple sont les suivants :
| Revenus | ||
| Autres revenus et déductions nets | CHF | 149’000.00 |
| Revenu imposable | CHF | 149’000.00 |
| Fortune | ||
| Valeur parts SI | CHF | 481’600.00 |
| Portefeuille titre et comptes bancaires | CHF | 3’000’000.00 |
| Déduction sociale | CHF | (164’000.00) |
| Fortune imposable | CHF | 3’317’600.00 |
Après le transfert de l’immeuble, le total d’impôts des époux Dupont est de CHF 57’644.00.
Dans cette analyse, il y a également lieu de tenir compte du coût du transfert. Sur la base d’une brève estimation sur le site de la Chambre des notaires, le coût en serait de CHF 92’773.90 (nous ne tenons pas compte du coût pour la constitution de la société).
En résumé, dans cette situation, les impôts se chiffrent de la manière suivante :
| Avant transfert | Après transfert | ||
| M. et Mme | Société | M. et Mme | Total |
| CHF 69’839.00 | CHF 8’500.00 | CHF 59’736.00 | CHF 68’236.00 |
Soit une économie annuelle de CHF 1’603.00. Pour amortir les coûts du transfert immobilier de CHF 92’773.90, il faut compter 58 ans.
Exemple 2 – achat d’un bien immobilier au travers d’une société
M. et Mme Dupont achète une villa nouvellement construite sise à Chêne-Bougeries (GE) le 1er janvier 2020 pour CHF 2’500’000.00 au moyen de fonds propres à hauteur de 20% et, pour le solde, d’une dette hypothécaire avec un taux d’intérêts de 1%. La valeur locative du bien est estimée à CHF 40’000.00 par année. L’immeuble répondant aux normes THPE, il est exonéré de l’impôt immobilier complémentaire durant 20 ans.
Selon la première variante, soit l’acquisition du bien immobilier en direct, la situation fiscale des époux est la suivante :
| Revenus | ||
| Valeur locative | CHF | 40’000.00 |
| Frais forfaitaires immeubles | CHF | (4’000.00) |
| Intérêts hypothécaires | CHF | (20’000.00) |
| Autres revenus et déductions nets | CHF | 200’000.00 |
| Revenu imposable | CHF | 216’000.00 |
| Fortune | ||
| Immeuble | CHF | 2’500’000.00 |
| Dette hypothécaire | CHF | (2’000’000.00) |
| Comptes bancaires | CHF | 200’000.00 |
| Déduction sociale | CHF | (164’000.00) |
| Fortune imposable | CHF | 536’000.00 |
Le total des impôts ICC et IFD s’élève à CHF 58’132.00.
Si les époux décident d’acquérir le même bien immobilier au travers d’une société immobilière, la situation serait la suivante :
La société serait constituée avec un capital-actions de CHF 100’000.00, les états financiers au 31 décembre 2020 se composeraient comme suit :
BILAN (en CHF)
Actifs
| Liquidités | 70’400.00 | |
| Immeuble | 2’500’000.00 | |
| Total actifs | 2’570’400.00 | |
Passifs
| Compte courant actionnaire | 460’000.00 | |
| Dette hypothécaire | 2’000’000.00 | |
| Capital | 100’000.00 | |
| Résultat de l’exercice | 10’400.00 | |
| Total passifs | 2’570’400.00 | |
COMPTE DE RESULTAT (en CHF)
| Recettes | |||
| Valeur locative (IFD) | 40’000.00 | ||
| Total des recettes | 40’000.00 | ||
| Dépenses | |||
| Frais entretien | 8’000.00 | ||
| Intérêts hypothécaires | 20’000.00 | ||
| ICC et IFD | 1’600.00 | ||
| Total des dépenses | 29’600.00 | ||
| Résultat | 10’400.00 |
La situation des époux avec une détention indirecte est la suivante :
| Revenus | ||
| Autres revenus et déductions nets | CHF | 200’000.00 |
| Revenu imposable | CHF | 200’000.00 |
| Fortune | ||
| Valeur parts SI | CHF | 296’000.00 |
| Comptes bancaires | CHF | 200’000.00 |
| Déduction sociale | CHF | (164’000.00) |
| Fortune imposable | CHF | 332’000.00 |
Le total des impôts ICC et IFD s’élève à CHF 51’737.00.
En résumé, dans cette situation, les impôts se chiffrent de la manière suivante :
| Avant transfert | Après transfert | ||
| M. et Mme | Société | M. et Mme | Total |
| CHF 58’132.00 | CHF 1’600.00 | CHF 51’737.00 | CHF 53’337.00 |
Soit une économie d’impôts de CHF 4’795.00 par année.
Conclusion
En résumé, le choix devrait être opéré idéalement dès la première acquisition. Toutefois, dans le cas où l’on souhaite transférer un parc immobilier existant vers une société immobilière, les impacts fiscaux à l’entrée (coût fiscal) et sur le long terme (économie fiscale) doivent être analysés avec précaution.
De plus, seule l’économie d’impôts ne peut guider votre choix vers la détention indirecte. Il existe, en effet, d’autres paramètres et questions à prendre en compte.
Si vous envisagez ce type de détention pour l’acquisition d’un bien immobilier ou si vous souhaitez avoir une estimation des impacts fiscaux sur le transfert de vos biens immobiliers existants, nos experts se tiennent à votre disposition.
